Начните с суммы. Тело кредита = стоимость минус взнос. Взнос снижает переплату, но забирает ликвидность. Разница между взносом 15% и 30% на горизонте десяти лет измеряется сотнями тысяч. Момент выплаты. Ежемесячная выплата на карту удобнее, но она не работает дальше.
Если деньги не нужны — капитализация выгоднее. Проверьте себя: если платёж кажется комфортным только при условии, что доходы вырастут, это не расчёт, а надежда. Досрочные погашения. Гасите тело, а не проценты — иначе экономия не работает. Условия досрочки смотрите в договоре.
Расчёт под ваш случай: https://titangk.ru калькуляторы/kalkulyatory/. Ипотечный платёж складывается из трёх вещей: тело кредита, процент и срок. Ошибка почти всегда в одном и том же — смотрят на ставку и не смотрят на срок. Что проверить в договоре: условия пролонгации, досрочное снятие, ставка при досрочке.
Посчитать варианты: https://titangk.ru калькуляторы/kalkulyatory/. Сложный процент. Когда проценты прибавляются к телу вклада, следующий период считает уже большую сумму. На длинном сроке разница существенная. Второй шаг — ставка. Важна не вывеска, а ПСК. В неё входят страховка, оценка, комиссии.
Иногда ставка ниже на процент, а итог дороже на два. Досрочка меняет расчёт целиком. Гасите в начале срока — экономия максимальная. Калькулятор с графиком платежей показывает это наглядно. Посчитать свой вариант можно здесь: калькулятор ипотеки.
Затем срок. Длинный срок уменьшает платёж и растит переплату. Комфортный платёж не должен превышать 40% дохода семьи. Длина. Ставка на коротком сроке обычно выше; выигрыш на длинном даёт реинвестирование. Сравнивайте одинаковые сценарии: одну сумму, одинаковый срок и одинаковый порядок выплат.
Третья — чувствительность платежа. Посчитайте, что будет при росте ставки на два пункта или потере части дохода. Кредит, который держится только в идеальном сценарии, слишком велик.
